Die Hypothek in Bulgarien

Im bulgarischen Recht wird die Hypothek, anders als in Deutschland, als ein schuldrechtliches, nicht als dingliches Recht betrachtet. Daher sind die Rechtsnormen für die Hypothek hauptsächlich in dem Gesetz über die Schuldverhältnisse und Verträge - Art. 149-155, Art. 166-179 GSV, aber auch im Eigentumsgesetz und in der Eintragungsordnung zu finden. Die Eintragung de lege lata erfolgt nach dem Personalsystem. Das Kataster- und Grundbuchgesetz (KGBG) sieht ein reales System zur Eintragung der Grundschulden vor, das zurzeit in Bulgarien eingeführt wird.

Vertragliche Hypothek

Der Hypothekenvertrag ist ein einseitiger Vertrag, da nur Verpflichtungen für den Eigentümer des Grundstückes entstehen. Das ist kein realer Vertrag, sondern ein Konsens- und Formvertrag. Die Berücksichtigung der Form reicht für die Entstehung der Rechtsfolgen aus dem Vertrag nicht aus, vielmehr muss die Hypothek im Grundbuch eingetragen werden.

Die Vertragsparteien im Sinne des Hypothekenvertrages sind der Hypothekengläubiger und der Eigentümer des Grundstückes, der sowohl der Schuldner als auch ein Dritter sein kann. Die Anforderung an dem Eigentümer des Grundstückes eine Vertragspartei im Sinne des Hypothekenvertrages zu sein folgt aus der Tatsache, dass die Grundschuld durch eine Gestaltungssukzession, die aus dem Eigentumsrecht auf den Grundstück abgeleitet wird – Art. 167, Abs. 3 GSV. Der maßgebende Zeitpunkt für den Erwerb des Eigentumsrechtes ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Sachverhaltes der Bestellung der Hypothek, dafür wird vorausgesetzt, dass zum Zeitpunkt der Eintragung vorhanden ist und nicht zum Zeitpunkt der Einigung, wie es im Art. 167, Abs. 3 GVV steht.

Der Vertrag ist ein Formalvertrag und soll als Notarakt abgeschlossen werden. Die notarielle Form ist eine Gültigkeitsvoraussetzung für die Hypothek – Beschluss 815–1998–V Zivilrechtsabteilung 96.

Der Hypothekenvertrag soll die Pflichtelemente, die in Art. 167, Abs. 2 GSV genannt sind, beinhalten, durch die die Parteien im Sicherungsgeschäft, die abzusichernde Forderung und die Hauptforderung individualisiert werden können. Wenn eines dieser Elemente fehlt oder nicht konkretisiert worden ist und die Persönlichkeit des Grundschuldgläubigers, des Grundstückeigentümer oder des Schuldners, der Wert des Grundstückes, die abgesicherte Forderung oder die Höhe des Betrages, für den die Hypothek bestellt wird, unklar sind, ist die Hypothek nichtig – Art. 170 GSV.

Die Hypothek sichert die Forderung des Gläubigers und die Kosten für die Bestellung und die Verlängerung, die Gerichtskosten und die Vollstreckungskosten ab – Art. 174 GSV. Um die Forderung des Gläubigers in Bezug auf diese Kosten abzusichern, bedarf es keine Sondereintragung, die Eintragung der Hypothek reicht aus. Die Aufzählung der Kosten ist ausschließlich. Deshalb werden die Kosten für den Akt, von dem die abgesicherte Forderung herzuleiten ist, durch die Hypothek nicht abgesichert, es sei denn die Forderung ist zusammen mit dem Hypothekenvertrag entstanden.

Gesetzliche Hypothek

Eine Hypothek kann nicht nur aufgrund eines Vertrages entstehen, sondern mit dem Eintritt von verschiedenen juristischen Fakten, die im Gesetz vorgesehen sind. Diese Hypothek ist „gesetzlich geregelte Hypothek“ .

Damit eine gesetzliche Hypothek bestellt wird, müssen alle allgemeinen Anforderungen, den die Hypothek entspricht, erfüllt werden – der Rechtvorgänger muss der Eigentümer des Grundstückes sein, die Persönlichkeit des Gläubigers, der Schuldner, der Eigentümer des Grundstückes, die abgesicherte Forderung und die Höhe des Betrages, für den die Hypothek bestellt wird, der Fälligkeitstag und die Zinsen müssen geklärt sein – Art. 170 GSV. Die gesetzliche Hypothek dient einer Absicherung dieser Gläubiger, die einen verstärkten Schutz benötigen.

Art. 168 GSV lässt die Bestellung einer gesetzlichen Hypothek in zwei Fällen zu:

Der erste Fall ist die Bestellung einer Hypothek zugunsten des Veräußerers eines Grundstückes. Sie wird in Bezug auf das veräußerte Grundstück bestellt und sichert die Forderungen des Veräußerers des Grundstückes laut dem Veräußerungsgeschäft – Art. 168, Abs. 1, P. 1 GSV. Die gesetzliche Hypothek entsteht bei zweiseitigen und entgeltlichen Verträgen, da kraft dieser Verträge auch Verpflichtungen für den Erwerber des Grundstückes entstehen.

Der zweite Fall für eine gesetzliche Hypothek ist in GSV geregelt, die Grundschuld wird zugunsten einer Teilungspartei, die eine Ergänzung für ihren Anteil zu bekommen hat – Art. 168, Abs. 1, P. 2 GSV. Die gesetzlich geregelte Hypothek kann im Falle einer freiwilligen oder einer gerichtlichen Teilung bestellt werden. Die gesetzliche Hypothek der Teilungspartei sichert die Verpflichtung zur Aufstockung ihres Anteils ab

Es gibt auch andere Arten von gesetzlichen Hypotheken. So z.B. hat die Bank das Recht auf Grundstücke oder damit verbundene Rechte, die voll oder teilweise durch einen Bankdarlehen erworben sind, eine gesetzliche Hypothek zu bestellen – Art. 60 Abs. 4 GKI.

Der Hypothekenvertrag, die gesetzliche Hypothek und die Hypothek, die als eine Sicherung vor einem Gericht bestellt wird, werden erst nach der Eintragung gültig.

Art. 166, Abs. 1 GSV sieht vor, dass die Eintragung im Grundbuch erfolgen muss. Das Grundbuch ist ein amtliches Verzeichnis von Grundstücken – Art. 3, Abs. 1 GKGB. GKGB regelt die Änderung der Eintragungen in Bezug auf die Grundstücke und führt ein reales System ein, mit dem die Eintragungen nach Grundstücken und nicht wie bis vor einigen Jahren und an manchen Orten immer noch nach dem Personensystem, also nach den Namen der Personen erfolgen. Das bulgarische Grundbuch ist derzeit noch im Aufbau. Laut Art. 73, Abs. 1 GKGB wird das Grundbuch für die einzelne Amtsbezirke auf Verfügung des Justizministers nach dem Vorbereiten der Daten über die Grundstücke im ganzen Amtsbezirk eingeführt. Die Verfügung wird im Gesetzblatt veröffentlicht. Es wurde noch keine Verfügung gem. Art. 73 Abs. 1 GKGB für keinen Amtsbezirk verkündet und veröffentlicht, da die Daten über die Grundstücke nicht vorliegen. Die Eintragungen im Bezug auf die Grundstücke, darunter auch die Eintragung der Grundschulden, werden weiter nach dem Personalprinzip durchgeführt.

Eintragung der Hypothek

Die Rechtsfolgen der Eintragung der Hypothek sind zeitlich begrenzt. Die Eintragung gilt für 10 Jahre ab dem Tag der Eintragung – Art. 172, Abs. 1, Satz 1 GSV. Die Gültigkeit der Eintragung kann verlängert werden, wenn die Forderung, die mit der Hypothek abgesichert ist, noch nicht getilgt ist. Um die ursprüngliche Rangordnung der Hypothek zu behalten, soll die Eintragung vor dem Ablauf der zehnjährigen Frist verlängert werden – Art. 172, Abs. 1, Satz 2 GVV. Wenn keine Verlängerung erfolgt, verliert die Hypothek ihre ursprüngliche Rangordnung. Man kann eine neue Eintragung auch nach dem Ablauf der Gültigkeitsdauer der ersten Eintragung vornehmen. Dies wird aber eine neue Eintragung sein und wird eine neue Rangordnung zugeteilt bekommen – Art. 172, Abs. 2 GSV. Sie kann vor den anderen Eintragungen, die davor vorgenommen sind, geltend gemacht werden.

Löschung der Hypothek

Eine Hypothek soll aus dem Grundbuch gelöscht werden, wenn die zu absichernde Forderung getilgt ist. Die Löschung kann vollständig oder teilweise erfolgen.

Das Gesetz regelt vier Fälle, in den man eine Löschung der Hypothek vornehmen kann.

Der erste Fall ist die sog. freiwillige Löschung, die mit der schriftlichen Bewilligung des Gläubigers mit notarieller Beurkundung der Unterschrift erfolgt – Art. 179, Abs. 1 GSV i. V. m. Art. 19, Abs. 1 der Eintragungsordnung.

Die Hypothek kann auch aufgrund eines rechtskräftigen Gerichtsbeschlusses, mit dem die Löschung beschlossen ist, vorgenommen werden – Art. 179, Abs. 1 GSV, Art. 19 i.V.m. Abs. 1 der Eintragungsordnung.

Wenn zehn Jahre ab dem Tag der Eintragung der Hypothek abgelaufen sind und die Eintragung nicht verlängert oder erneuert worden ist, erfolgt die Löschung auf Antrag jedes Interessenten – des Eigentümers des Grundstückes, des Schuldners oder eines anderen Gläubigers – Art. 22 der Eintragungsordnung.

Die öffentliche Versteigerung des Grundstückes erlischt alle Hypotheken – Art. 175 GVV. Der Käufer des Grundstückes hat das Recht die Löschung der Grundschuld beantragen, wenn er vor dem Grundbuchrichter nachweisen kann, dass der Verkauf durchgeführt worden ist und der Käufer die Grundschuld nicht übernommen hat.